User:David B/uOttawa CMLfr-2013/CML1608-2010

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Droits des biens: CML 1608 ‚- Hiver 2010

Le 5 février 2010

L'acquisition et la transition des BIENS R√âELS :

Moyens de transmettre un intérêt foncier :

A.             Par acte formaliste (« deed »)

B.             Par dévolution au décès

C.             Par possession adversative

D.             Par vente forcée

E.             Cession en « equity »(eg. fiducies par interprétation ou déduction)

A.   Par acte formaliste (« deed »):

''   Une acte formaliste est un document qui est utilisé pour le transfère inter vivos d'un intérêt foncier. Ceci s'applique à tout les domaines tel que les DV, les FS et tout bail de plus de 3 ans (bail moins de 3 ans peut être transféré oralement).''

-      L'exigence de l'écrit

o  Il est impossible de donner une un bien réel sans l'écrit

o  Loi relative aux preuves littérales de l'Ontario :

Art. 1- la création de l'intérêt,

Art. 2 ‚- le transfère/ la livraison de l'intérêt.

o  Une exception : Un bail de moins de 3 ans eut être fait à l'oral.

-      Les exigences que l'acte soit signé, scellé et livré

o  L'interprétation du sceau et de la livraison son large.

o  La signature : La personne qui transfère doit signer (le concédant). Une signature de l'autre partie (qui reçoit le bien) n'est pas nécessaire. Pas la même chose qu'un contrat car elle n'exige pas une contrepartie

o  Sceller/le sceau : Il n'est plus nécessaire qu'il soit physique. On peut prouver le sceau avec l'intention du concédant de sceller le document.

o  Livraison : Il faut avoir une livraison du document pour finaliser l'acte (pareil comme dans le cas d'un don). Cet acte finalise l'acte formaliste et permet une chance au concédant de changer d'idée.

Butt c. Humber 

F.

Q.

R.

M.

CIBC c. Kean

F.

Q.

R.

M.

-      Les formules

o  Voir le règlement 688 de la Loi portant réforme de l'enregistrement immobilier

Les éléments de l'acte formaliste :

''Historiquement, il devait avoir des actes et paroles grandioses pour permettre l'acte formaliste. Mais maintenant, cela n'est plus essentiel.''

-      Les prémisses

o  Les parties : doit identifier les parties (concédants et concessionnaires)

o  Le préambule : décrit pourquoi on faut le tranfère (optionnel)

o  la clause de cession (le dispositif) (« conveyancing clause ») :

la clause de la cession

ce qui décrit l'essentiel du transfère

Ex : de A à B en fief simple

o  la description du bien-fonds :

Les limites du terrain etc.

-      L'habendum

o  La clause de délimitation qui décrit l'intérêt.

o  O√π on peut décrire les détails de l'intérêt

Ex : « Pour sa vie », « pour des usages ‚Ä¶ »

o  De nos jours ces détails se retrouvent dans la clause de cession.

-      Les convenants 

o  Tant standarisé les transactions immobilières

o  Les attendus (« recitals »)

o  les engagements implicites et les clauses standards

L'art 23 de la LSAT

Short Forms of Conveyances Act

-      La passation de l'acte 

o  (signed, sealed, delivered)

o  La fin o√π on signe le document.

Exemple des éléments d'un acte formaliste (de la cause RE Sherlock and Green) :

Les parties: « From Pool, Deputy Fire Chief, hereinafter the Grantor, to Gordon Sherlock, plumber, for and during the term of his natural life and on his death to Mary Agnes Cora Sherlock of Toronto, hereinafter called the Grantees‚Äù

La description: « The land described is part of Lot 32, on the east side of Berkeley St. in Toronto, according to Plan No. 160 »

Le dispositif: « from grantor to grantee in fee simple »

L'habendum: « To have and to hold unto the said grantee for and during the term of his natural life and on his death to his daughter Mary Agnes Cora Sherlock, to and for her sole and only use forever »

Re: Sherlock and Green

Q. Est-ce un intérêt en FS ou copropriété?

R. Principe d'interprétation de transfère ''inter vivos. ''L'acte sera interprété contre le concédant. Donc on favborise l'intérêt du concessionnaire.

BC Hydro and Power Authority :

Ratio :

1) Si les attendues sont clairs, mais le dispositifs est ambigu√´, c'est les attendues qu'on suit.

2) Mais si les dispositifs sont clairs, mais ls attendues sont ambigus, C'est les dispositifs qu'on suit.

3) Si les deux sont clairs, mais il y a un conflit, on suit le dispositif.

L'enregistrement de la propriété foncière en Ontario

 

L'enregistrement :

-      établi un système de priorité

-      on peut enregistrer n'importe quel intérêt de bien réel (eg. domaine en fief simple, domaine viager, intérêt résiduel, hypothèque, etc.)

-      Ceci créé une priorité s'il y a un différent.

o  Ex : S'il y a une hypothèque sur un terrain que l'on achète, on peut le voir avant de vraiment l'acheter

2 systèmes d'enregistrement :

-      Système d'actes formalistes : loi portant reforme de l'enregistrement immobilière (L.R.O 1990, L.4) Doit retourner en arrière 40 ans. Trop long.

-      Système Torrens

o  Ce système est en train de s'établir. Presque partout au Canada. (80% de l'Ontario.

o  Avantages :

Simplifier le système

Ca change la responsabilisation (l'état est plus responsable)

L'avantage est qu'une fois que l'acte formaliste est enregistré, eg. Sans hypothèque (même s'il y a en a un) le domaine est considéré que sans hypothèque.

-      En regardant le dernier acte, ceci décide qu'est-ce qui ce passe avec la propriété. Ex : Si quelqu'un a un domaine viager en résidu, mais qu'il n'est pas enregistré, ce dernier n'a plus de recours avec le nouveau propriétaire mais avec le système Torrens qui le dédommage avec le fond d'indemnisation

-      Loi portant réforme de l'enregistrement immobilier, L.R.O. 1990, L.4

-      Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers, L.R.O. 1990, L.5